對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本是其成本的重要組成部分，以深圳為例，深圳開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接成本在總成本中,土地成本所占比例最高，達(dá)到了41.20%。實(shí)行營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅采取進(jìn)項(xiàng)抵扣方式，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地不能取得增值稅抵扣憑據(jù)，怎么辦？采取抵減增值稅銷(xiāo)售額的方式，也就相當(dāng)于9%進(jìn)項(xiàng)抵扣，但與一般增值稅抵扣又有所區(qū)別：增值稅抵扣是在取得抵扣憑據(jù)的當(dāng)期一次性抵扣，而土地價(jià)款是分期抵減銷(xiāo)售額。土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額財(cái)稅處理如下：

一、土地抵減銷(xiāo)售額的適用范圍

國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)必須一次性或分次支付一定數(shù)額的貨幣資金即土地出讓金。國(guó)土資源部門(mén)收到的土地出讓金只能開(kāi)具省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門(mén)監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。土地作為房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重大成本費(fèi)用，支付的土地出讓金無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。營(yíng)改增之后，為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)，允許房地產(chǎn)企業(yè)在一般計(jì)稅方式下計(jì)算增值稅銷(xiāo)售額時(shí)，采取差額扣除土地價(jià)款。即土地抵減銷(xiāo)售額的適用范圍僅限于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，并且僅適用一般計(jì)稅方法。比如工業(yè)企業(yè)將營(yíng)改增之后新建廠(chǎng)房銷(xiāo)售，雖然也是適用一般計(jì)稅方法，但不能抵減土地價(jià)款。

二、土地價(jià)款抵減的具體內(nèi)容

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第四條規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第七條規(guī)定：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

三、土地價(jià)款抵減時(shí)間

土地價(jià)款并不是一次性差額扣除的，而是在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，在增值稅申報(bào)期隨著銷(xiāo)售比例逐期抵減。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]18號(hào)等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

四、土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額的土地增值稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。上述政策規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額”，而增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（含增值稅收入－土地成本）÷(1＋9%)×9%。土地增值稅應(yīng)稅收入=含增值稅收入－增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=含增值稅收入－（含增值稅收入－土地成本）÷(1+9%)×9%=（含增值稅收入+土地成本×9%）÷(1+9%）

舉例：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目是按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，土地增值稅清算時(shí)，取得項(xiàng)目銷(xiāo)售收入(含增值稅)88.8億元。假設(shè)增值稅允許扣除的土地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為27.75億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15億元，甲企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，不考慮其他情況，則：

(1)土地增值稅清算收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+9%)×9%=88.8-5.04=83.76(億元)。

(2)計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本)中土地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為27.75億，則：其他扣除項(xiàng)目=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)成本)×20%=

(27.75+15)×20%=8.55(億元)。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=

(27.75+15)×10%=4.275(億元)。

納稅人選用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷(xiāo)售收入/(1＋5%)”確認(rèn)。

五、土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額的稅會(huì)處理

根據(jù)財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。因此，土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額應(yīng)沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。也就是說(shuō)，銷(xiāo)售房產(chǎn)項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是不含土地出讓價(jià)款所抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額的，計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)允許扣除的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，應(yīng)以剔除土地出讓價(jià)款所抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額后的金額確認(rèn)。

舉例：A房地產(chǎn)公司2021年12月的銷(xiāo)售額是5450萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)土地的總價(jià)款是2180萬(wàn)元，該公司是一般納稅人，可供銷(xiāo)售的建筑面積是100萬(wàn)平方米，當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積是50萬(wàn)平方米。

賬務(wù)處理如下：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=

50÷100×2180=1090萬(wàn)元

借：銀行存款5450

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5000

    應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）450

    土地價(jià)款允許抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=1090÷（1+9%）*0.09=90萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）90

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本90